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藏在小区里的亿万生意

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发表于 2019-9-25 22:21:59 | 显示全部楼层 |阅读模式


随着中国城镇化建设的逐步加快,越来越多的人进城买房,聚集在一个又一个小区里。
根据高德地图2016年的全国小区数据报告,全国已超过30万小区,其中北京、上海、深圳均超过7000个小区。北京的天通苑,每天有60万人出门。
作为人口最集中,服务最后一公里的小区,一直都是商家必争之地。今天简单和大家一起去了解一下,小区里的生意。
由于涉及业务较多,所以本文只是一个笼统概述,和大家分享我看到、经历的一些情况。后续会针对各个商业领域再展开详细的分析。

餐 饮
民以食为天,3.5万亿的餐饮大市场自然很热闹。

其中中式快餐市场:2400亿规模,中式小餐饮:1800亿,街边餐饮和食街:1800亿
具体到面、粉就有:1500亿,粥点:300亿,水饺馄饨:300亿。

对于小区来说,如果不是在繁华商业的地段,小区周边的餐饮主要还是以方便快捷为主。
1、早餐:作为每日第一餐,小区楼下的早餐主要以包子(1.5-5元)、油条、豆浆、煎饺、酱香饼为主,另外还有5-10块钱流动摊贩的手抓饼、山东煎饼。
我曾经和一个卖过山东煎饼的小哥聊过,他们一家三口都在杭州卖煎饼,早中晚三个地方轮流,单人单车日销100个起,所以煎饼小哥月入过万不是梦。

2、快餐:沙县小吃、黄焖鸡、兰州拉面、饺子店、麻辣烫是社区餐饮五虎,价格主要在10-20块之间。这些店铺主要服务的还是那些未成家室的青年居多(单身、小情侣、未育夫妻),真正有家室的大部分都是买菜做饭、周末六下馆。


3、夜宵:大部分小区附近的夜宵都是流动摊贩。炒米线、炒饭、煎饼等15块钱以内的是畅销品,而能满足烧烤这类夜宵需求的现在都比较难得。
4、酒楼(炒菜):真正能炒菜、开酒楼的小区,核心就得看小区和周边社区的入住情况。而且这类餐饮也主要是为了满足朋友聚餐、宴请的需要,大部分家庭一般一个月就1、2次,均价2-400元左右。


5、外卖:作为堂食的补充,近几年外卖逐渐兴起,不仅选择多,有优惠券,还能送上门。2018年中国外卖用户超过3.7亿人,人均消费超过600元。但小区外卖主要还是集中在周末六居多,且多为年轻人。
思考:在小区餐饮2C方面,堂食和外卖是否有连锁品牌的可能。2B端,点餐、支付、配送、批发、金融是否有更多想象?

生鲜水果

做饭买菜是大部分家庭的选择,但凡小区,周边定有生鲜店铺。
根据前瞻网对生鲜行业分析,2017年我国生鲜市场交易规模达1.79万亿,每年保持6%以上的增速。而中国消费者购买水果蔬菜类,平均每周4.48次;鱼类水产每周约为2.39次。
一个小区生鲜店日均客流150-200人,日常小区买菜大概支出在700-1000元左右,而水果的支出在500元-800元左右。当然不同社区的规模肯定存在差异。
早上7、8点主要就是大妈大爷为主,而晚上6、7点之后,主要就是年轻人为主。年轻人买的更多的是水果,而长辈们更多是柴米油盐酱醋菜。
小区店来晚了没有新鲜菜,摊位小,菜品也不是特别丰富。这才让周边的大超市、菜市场以及最近的生鲜电商、互联网菜场有了机会。


但为什么社区店依然有生意呢?
其一:家庭有老人,现场买菜更方便
其二:现场买菜、挑菜更放心
其三:情感元素,许多小区店和邻居熟悉了之后,可以讲价、去零、代买、记账、包括免费赠送。

那么小区生鲜店,还有哪些机会呢?
a、生鲜供应:许多老板还是要自己每天去市场采购,虽然有美菜这种平台,但还是有诸多问题。
b、菜品丰富性:受制于店铺面积,许多社区店菜品供应少、也很少有半成品
c、销售终端:小区店是不是可以作为配送点、提货点或者其他商品分销店(比如天猫爆款)
d、店铺营销:许多店铺没有营销活动,没有工具,不会做营销

便利店

中国有超过12万家便利店。其中知名品牌便利店才3万家左右,大部分都是夫妻店。
大的小区,会有两三家小超市,烟酒饮料、日用百货是超市畅销品。
许多小区的便利店也兼顾卖着生鲜蔬菜,但整体的价格、质量、品类都不是特别好。
现在互联网企业不仅开线上超市,诸如苏宁小店、天猫小店、京东便利店等也在陆续进驻小区。

图:天猫小店


在小区便利店方面,有一些不足我们可以思考:
1、无活动无营销:我们有看到连锁水果店有打折,有会员。但是绝大部分便利店没有充值、折扣、促销等活动,原本用户可以在线下买的商品,一部分逐渐被天猫、京东超市抢走。
2、商品丰富性:传统店铺都是坐商,没有数据,没有分析。好不好卖全靠自己。因此在帮助店铺丰富商品、选择商品、推荐网红商品是不是有机会。比如天猫小店尝试三只松鼠、海淘商品在各个小区店的销售。
3、商家服务链:针对小区的供货,其实现在有很多,但配送货的及时性、支付结算、金融、烟草等方面会不会有突破。

鲜奶预定

鲜奶预定其实在小区里面很容易被忽视,这也被视为一些中等收入家庭才能享受的。其实很多家庭为了小孩成长都会订牛奶,短则几个月,长则几年。
根据农业农村部数据,2018年鲜奶市场总容量已超过427亿,年度增速超过6%。2018年京东鲜奶日均销售10吨,鲜奶年销售规模同比增长100%,用户规模同比提升100%

图:蒙牛和天猫合作的天鲜配


我所在的小区,光明和西湖牌牛奶都可以配送上门,一般鲜奶的价格在3.5-6块钱之间。
而最近蒙牛联合淘宝也在做鲜奶预定服务,叫天鲜配。主要是在长三角地区。说实话价格还有点贵,但服务不错,冷柜保存,干净卫生。
思考:除了鲜奶预定,八宝粥、面包等是不是也可以采用预定,送货到柜(冷柜、热柜),进行自提。

快 递

2018年中国快递突破500亿件,人均30多件,快递小哥日均配送60-100个,京东也在加强业务员上门揽件业务。
2018年全国快递智能柜超过52万个,预计2020能有望突破70万个。其中常见的丰巢、速递易、云仓、菜鸟。得吐槽一下速递易的服务,收费真的是太坑爹了。


其中成立于2015年的纸箱哥,一年卖出了6亿个快递,同时其在快递包裹广告的业务已经覆盖了5亿网民。
2017年,另一家成立于上海的灰度环保公司成立,公司致力于生产可循环快递纸箱,帮助企业包装成本将从2元下降到0.5元,提升毛利率3到5个点。不久,阿里也宣布打造"绿色"物流,进军循环快递箱!
思考:在这里随便YY下,每个楼层可不可以放微型快递柜,生鲜水产能不能配冷柜?社区大爷大妈能不能参与小区快递众包上门?

广 告

小区广告主要是4个位置,入门处的道闸,社区内告示牌、小区展销、以及电梯广告。
1、道闸广告:许多小区都没有道闸广告的,主要得看小区有几个门,几个车库。道闸数量少,效果也不如电梯广告,毕竟用户出入电梯的次数和停留电梯的时长远远高于道闸广告。
而且道闸广告也就是在司机开车进入小区的一瞬间,因此,分众新潮对于道闸广告也没有势在必得,这类广告资源就集中在本地的一些中小广告公司手里,包括社区公告牌。
2、小区展销:相比单一的广告展示,更多企业喜欢实际开展地推。不仅能了解用户情况,也能让客户近距离的接触到企业的产品,现场下载注册体验产品。
其中来自杭州的快闪场地租赁平台邻汇吧,成立于2015年,目前已经覆盖全国2万多个场地,全年快闪场次数达37万场。其中社区场地租赁近2000个。


3、电梯广告:我们发现电梯广告主要是分众和新潮,极个别本地广告公司在经营着。主要的形式分为广告机、画框,以及最近新起的投影屏幕广告——梯影传媒(覆盖全国50个城市,10万台)。
根据中国电梯协会统计,2018年中国的电梯保有量达到580万台,分众传媒覆盖电梯约为260万台,新潮传媒70万台。中国电梯平均每年增长60万部,未来五年总数会超过800万部,市场远远没有饱和。
目前电梯每天覆盖超过4亿人,将占到线下流量的50%。其中,社区消费会成为下一个金矿。
而且目前一线城市的电梯广告的渗透率并不是很高,最高的为上海,只有28%,而最低的为深圳只有9%。

垃圾回收

对于垃圾回收,大家可能第一时间想到的是最近火热的垃圾分类,其中重要的一项就是可回收垃圾。
而在小区回收垃圾,分别有三派:
1、大爷大妈:小区大妈收集可回收垃圾,主要就是补贴自用。尤其是农村进城和孩子住一起的父母,内心会觉得一直用子女钱不好意思,想自己赚点生活费。(但有时候会被子女、儿媳妇认为是丢人)
2、物业保洁:保洁阿姨有天然的优势,可以去到小区任何需要打扫清洁的地方,而且还容易和业主混成脸熟。所以他们才是社区垃圾回收的最强一方。

图:虎哥回收小区服务站


3、第三方回收:由于可回收垃圾是可以变现的,所以一部分家庭会把可回收垃圾存放一起,一次性卖给回收垃圾的人。
a、流动商贩:现在还是有一些流动的垃圾回收商贩,会愿意上门回收垃圾。也有类似虎哥回收这样的公司上门回收。在长三角,专业的垃圾回收工人一个月也有近万元收入。
b、小区回收站:小区的垃圾回收也被一些互联网企业盯上比如回收哥,笨哥哥,帮到家,虎哥回收这种再生能源企业,他们有流动车上门回收,用户用垃圾兑换积分,用积分兑换日常生活用品。
另一种是直接在每个小区内设置自动回收机器,这个其实早在欧美国家已经比较普遍了。最近的章鱼回收都在一些小区积极布点。操作使用也比较简单,也吸引了很多的社区居民前去使用,毕竟连一个塑料瓶都算钱。它的模式也是采用积分在线兑换日常生活用品。
国家最新出台关于垃圾分类的政策,全国46个城市开始实行,甚至有分析显示,垃圾分类将带动约2000亿的市场规模。其中涉及回收分类、垃圾箱生产、回收设备、清运等。
全美市值第一的垃圾分类巨头Waste Management ,市值487亿美元,美国目前的环卫产业市场化率已达到78%,但中国的环卫产业市场化率不到30%。

房屋租赁

租房市场一直是一个万亿市场,尤其是在一二线城市,租房一直是供不应求的。据国家卫计委发布的数据显示,2015年至2017年间,我国年均流动人口达到2.46亿。2017年中国房屋租赁规模超过24500亿。
而根据东方证券预测,至2030年我国租赁人口将达2.7亿人,住宅租赁市场整体市场规模将达4.2万亿元。


而在房屋租赁市场中,也有众多的角色参与其中:
1、房东:我们发现但凡是拆迁房,楼下必有房屋出租的公示栏,而在公示栏附近总有一群老大爷老大妈在蹲守唠家常。
一旦有目标租客出现,他们就会一拥而上:“小伙子,租房不,单间合作都有,精装修wifi热水都有,马上就能住,要不要看看?”而这些拆迁户家里都有很多套房子。
2、小区物业:由于租房是刚需,小区正式交付之后,一是为了物业统一管理,二是为了增加员工收入,现在很多小区的物业都把租房管理在自己手上。
比如绿城,保亿物业都有自己的租房卖房业务,小区物业租房有它的好处,毕竟以后有啥事情,都可以直接找物业。
3、房屋中介:租房也是中介一项收入来源,而中介相比于物业,掌握租房的信息更多,能帮你更好的匹配。
许多租房中介,为了成交,都有专车带着你看房。我们熟知的贝壳、58、安居客都是常用的租房平台,但是58租房信息暴露太多,而且很多人都不是房东。
4、二房东:很多人虽然自己买不起很多房,但看到了租房的火热市场。所以自己会租很多毛坯或精装房,进行二次转租。
二房东价格贵、而且出现问题,服务也不一定好。除了个人的二房东,许多房屋租赁公司也承担着二房东的角色。
比如蛋壳公寓、自如在这几年的租房市场中比较火爆。品牌租房有很多好处,比如房屋减价、分期、定期保洁、维修、装修好等。当然诸如甲醛超标、违法隔离多间等问题也有。
5、找房网站:目前大部分年轻人主要都是通过找房APP看房,那么如何解决假房源,假中介、扩充真房源数量等,都值得思考。
思考:据数据统计,租客租房目前平均一年换一次,租客对于租房的理念、社交、品质、都有所改变。还有涉及到价格、配套、租房金融、房东服务等,我们在后续租房专题分享中,再来详细的展开。

教 育

教育是国家之本,也是家庭大事。无数家长在孩子的学习成长中操碎了心,也不惜重下血本。
一边社会在倡导给孩子减负,一边是无数的家长在给孩子报补习班、兴趣班、加强班。
2018年中国教育市场超过2万亿,中小学课外辅导行业超过7000亿。而伴随着城镇化进程加快、以及二胎政策的开放,教育市场将会更加庞大。


1、托班:由于知识的更细迭代导致许多父母和爷爷奶奶不会教,年轻父母因为工作又没时间管,因此小区托班,十分受欢迎。
2、兴趣班:在城市长大的孩子,多半都参加过几门兴趣课程,什么舞蹈、音乐、表演,再到现在的语言类、计算机类。我有个朋友的孩子,从周六到周末每天都有兴趣班,夫妻轮流陪同,而孩子一年的学习费用也超过万元。
3、加强班:抖音上经常有父母被孩子学业气晕的段子,不仅是因为学习变难了,更重要的是,学习比拼的传统一直没变过。所以,很多父母总在暗暗的比拼较劲,孩子上着各种数学、英语、写作等加强班。
在大城市,好老师排不上班,价格贵。在中小城市,老师缺,又不是很专业。我曾经走访个黄山、芜湖、上饶等城市,针对中小学教育培训做过深度的调查,这个后面可以单独来分享。

健 身
锻炼身体的重要性不言而喻,体育健身被列入国民幸福产业,全民运动健身成顶层国家战略。近几年无论是Keep,轻+、咕咚这样健身app,还是乐刻这种门店都很火热。
根据国家体育总局数据获悉:2015年中国经常参加体育锻炼的人数为3.6亿人;2025年计划增长至5亿人。健身休闲产业规模也将从2015年的8000亿增长至2025年3万亿。

而在小区里面,体育设施是标配,早晚也都有很多人在跑步、打球、跳舞等。根据艾瑞咨询的一次调查,有44.7%的人保持每周2-6次跑步健身。
但一方面社区健身工具不专业、不齐全;没有专业健身老师指导,社区健身场地配套也不好,也没有健身氛围。
另一方面是很多白领买了健身卡,由于距离等因素,经常没有去锻炼。

图:小区共享健身仓


2017年随着共享经济的火热,无人值守的共享健身仓,开始进驻诸多小区。有近40家公司拿到融资,但如今还在不足10家,比如觅跑、抖吧、蜗牛仓。

虽然共享健身仓方便小区居民小楼建设、享受独立空间的需求。但无论是专业指导、健身氛围、价格、白天利用率低、无法多人使用和成本方面都有待考量。
目前大部分健身仓4-6平米左右,制造成本1-4万不等,小区物业租金5000-2万不等。定价方面,有的按照5分/1元,也有按照阶梯价格。但最乐观的情况,箱体的回本周期也要8个月以上。

以上只是关于小区的一些商业业态比较笼统的介绍,还谈不是分析,因为每一个商业领域都值得深度仔细的再去了解。

同样还包括小区医疗、美容理发、广场舞大妈、老人陪护、家政清洁、社区充电、宠物等领域都暂无提及,这些都是值得去研究、去分析。这次只是一次启发,后续我们逐一和大家进行交流。

有人的地方,就有生意、就有机会。

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